어떤분의 질문에 길게달았다가 한눈에 보기어려워 이쪽에 옴겨적어요.

원글은 아래글입니다.

[Blind] 블라인드에 올라온 글 보셨어요?
세종 대전 현지인이 보는 이 지역 현상황(3) (부동산)
https://kr.teamblind.com/s/eTAPVGDH

1. 연식
우리나라 성인 남성여성이 35살이 넘어가면 결혼시장에서 나이가 많다는 이유로 점점 인기가 사라지듯
아파트도 준공년도가 30년이 넘어가면 내부 배관 등이 노후화되고 지하주차장과 연결되지 않아 불편하고 주차대수도 정말 불편함
사람들이 대전에서 제일 비싸다라고 생각하는 지역이 둔산동인데, 둔산동은 참고로 전국 1기 신도시 정책 때 지어진 신도시로 대부분 준공연도가 92~94년 임.
어릴적 저도 살았고 학창시절 그쪽에서 나왔지만 지금까지 살고있는 친구들이 간혹 있는데 주차로 정말 불편해합니다.(크로바같은 대형평수아파트 제외)
아무튼... 아파트 20년 이 넘어가면 노후화로 감가가 생깁니다.
수도권이나 서울은 위치 좋은 30년 아파트면 재건축 재개발로 오히려 호재이겠지만
대전의 1기신도시는 모두 15층 이상건물들로 크로바 제외하고는 재건축을 할만한 매물가격도 아니고 지금 거기 거주하시는분들 다들 나이대가 높아서..
재건축을 한다고해도 분담금을 낼만한 여력들이 없습니다.

전세가 이야기를 했는데 대전도 둔산동이 높은거지
전세가는 도안도 세종이랑 비슷합니다. 전세가율은 신도시는 어디든 낮습니다.

1-1. 연식으로 인한 차이
그래서 요즘 3040대는 노후화된 아파트들을 선호하지않기때문에
신축을 원한다면 3040은 세종과 도안의 선택지 밖에 없죠.
(둔산동이 재건축이 안되기때문에 숭어리샘과 용문123을 좋게보는이유입니다)

앞서 말한이유 노후화를 생각한다면 오히려 둔산동이 아파트 연식에 비하면 입지가격으로 훨씬 비싼거죠. 재건축이 안된다는 문제도 있구요.

2. 소득의 증가
세종의 공무원의 도시라고 생각하기 쉽지만,
공공기관과 연구원들도 많이 거주합니다.

대전이 타 광역시보다 소득이 높은데
유성구나 서구의 직장인 평균연봉 평균을 견인하는건
대덕연구단지와 카이스트 같은 대기업 연구원들도 있고
공공기관들이많아 타 광역시에 비해서 연봉이 높았습니다.

지금 세종이 중앙부처 뿐만 아니라 국책연구원 같은 각 분야별 정책 연구원들이 다 세종으로 이전했고 건강보험공단 대전본부도 5년전에 이전했고
공무원 이외에도 공공기관도 많기 때문에 직장인 평균소득도 꾸준히 증가하고 있다는 점입니다.
최근 IT기업들은 대전에서 세종으로 이전하는 분위기구요.

지방에는 대기업이 없으니 공무원, 공공기관이 평균소득을 증가시킬수밖에 없습니다.

대전이 그동안 타 광역시대비 평균소득이 높았던이유고,
그 높았던 사람들이 대부분 둔산동이나 노은반석에 많이 거주했었죠.

3. 미래가치와 그리고 투기적 가치
사람들이 잘 모르는 것중 하나는 세종의 분양 당첨가점은 서울 바로 다음입니다. 그만큼 청약당첨되기 어려운곳입니다. 물량 절반정도가 전국분양으로 배정되는것도 한몫하구요.
행복도시 완공이 거의 다 와가면서 이제 세종행복도시 내 아파트 청약물량도 별로 안남았고 위치도 비선호지역만 남았다고 보면됩니다.
그렇게 분양 당첨되고 실거주를 하지않으니 전세가가 낮은거고 전국청약이라 당첨되고 그냥 가지고있는 holder들이 많습니다.
세종시는 행정수도 계획할때 매입한 부지들이라 분양가가 워낙 저렴하니까. 들고있어도 크게 부담되지않고 미래적가치를 생각해서 세종에 거주하지않으면서 들고있는분들이 많습니다.
친구들중에 수도권에 있으면서 들고있는 친구들이 많습니다.

청약물량은 적고 당첨되기 어렵고 파는사람이 적으니
당연히 가격은 수요와 공급에의해 결정되어 비싸질수밖에 없는구조입니다.

다들 미래적가치(라고 쓰고 투기적 가치라고 말한다) 로 보고있는게 문제겠죠.

위의 연구조직은 이공계열이 아니라 문과 (인문,상경계) 계열을 표현한말입니다.

우선, 지난 20년간 대전이 타 광역시에 비해 높은 임금을 받는 도시가 된것은
카이스트가 대전에 있고 대덕연구단지와 각종 과학기술관련 연구원, 대기업 연구원들이 대전에 있기에 고급 인력들의 일자리가 있게된거죠..

세종은 조금 다릅니다. 제가 위에서 말하는 연구원은 과학기술쪽 연구원이아니라 인문계열 연구원이라고 보시면되겠습니다.

전국에 공공기관은 대략 350개 정도 지정되어 있습니다. 알리오 가셔서
‘연구’ 라고 공공기관 현황을 검색해보시면 60여개가 나옵니다. 위치를 눌러보면.
전국에 연구특성이 있는 공공기관들은 대부분 대전/세종/서울에 위치하고 있습니다.
거기서 1/3은 과학/생명 관련부분으로 대부분 대전에 있고 그다음으로 인문계열/정책관련 연구원들은 세종에 대부분 위치해있습니다.
혁신도시로 간 연구원들제외하면 국가연구원들은 거의 대전과 세종에 있다고보시면됩니다.

한 6년전부터 인문계열 (특히 정책관련) 연구원은 다 세종으로 이전을 마쳤거든요.

대전에는 이공계 박사가 많다면 세종에는 문과계열 박사들의 일자리가 많을 수 있는 구조인거죠.

우리나라 인구가 빠르게 축소될수록 말씀하신것 처럼 대기업들은 계속 서울(정확히말하면 경기남부)를 중심으로 계속 뭉치게 될것입니다.

공공기관이 많이 있어서 그나마 대전과 세종이 다른지방보다 고급인력이 남아있을 수 있는 이유가 된다고 생각합니다.

학군은 세종 대부분아파트가 5~7년이 안된만큼
형성될수 없습니다.

낮은 전세가율이 그 문제이고 모든 신도시가 겪는 문제이기도합니다.

전세가율이 60% 이상 올라오고 실거주자들이 많아져야만 해결될수 있습니다.

학군이 형성되는데 4년 이상은 걸릴거고 둔산동 수준이 되려면 더 오래걸릴거라고 생각합니다. 하지만 오랜시간이 지나면 둔산동 수준까지는 형성될수있다고 봅니다. 대전의 학령인구 자체가 없는게 문제가 되게됩니다.

얼마전 국립민속박물관도 세종으로 이전하는걸로 확정이 되었는데
행정수도라는 이유로 세종에 국립도서관, 국립수목원이 설치되었고 박물관단지에는 여러 국립박물관들을 공사하고있습니다.

결론적으로 행정수도라는 이유 하나만으로 이전되는 기관들이나 신설되는 기관들이 계속늘어날수밖에 없고
그 관련전공자들은 세종으로 올수밖에 없는 환경이 되어버린거죠.

부동산: 세종 대전 현지인이 보는 이 지역 현상황(3) 3탄 올려야지 올려야지했는데…조금 길게 장문으로 날 잡고 올려야지 하면서점점 미루다보니 이제야 올려.우선 이번편은 대전보다는 세종에 중점적으로 적어볼거야.왜냐하면 대전은 거래량은 조금 올랐지만 지난 1~2편에 적었던 뷰랑 크게 달라진건없어.세종은 예상대로 특례보금자리론 수혜지가 되었고,거래량도 생각했던것보다 많이 나왔기에 세종 내용만 적어볼게우선 예전글에서 이야기 했던 내용을 되짚어볼게.1편 내용 - (지난 12월내용)대전 - 미분양/미계약 대 teamblind