오랜만이야. 작년에 작성한 24년 뷰는 틀린거같아서 글을 적어보아.

내 짧은 생각으론 올해 2월까지만해도 하반기에는에는 미국이 실질적으로 금리 피벗을 시작할 거라고 예상했었는데.

4월부터 분위기가 심상치 않더니
미국은 더 천천히 가게될거같네.

금리예측은 파월 고조 할배가 와도 못맞춘다고 하더만
금리는 예측이 아니라 대응인걸 다시 배운다.


우선 작년에 이야기 했던것은

세종은 25/34평 주도로 소폭 상승할거라고 예측했고
올해부턴 급지가 벌어질거라고 예측했었지.

[이전글]세종 24년 급지 전망 이야기 (부동산)
https://www.teamblind.com/kr/s/A6Bvyrhb

그리고 대전은
대전의 미래는 대구고,
서구의 30년 구축(1기신도시) 촉수금지
중구동구, 도안2 촉수금지
대전 어쩔수없이 매수해야된다면 밑에것만.
숭어리샘/용문123/둔산동(크로바만 말하는거)/ 도룡 / 유성온천역근처 도안/갑천123/
라고 정리했었다.

[이전글]대전 24년 전망 (부동산)
https://www.teamblind.com/kr/s/dnwGUpou


글적은지 반년 정도 지났는데 결과적으로
대전 흐름은 비슷한데 세종 흐름은 틀렸다.

세종은 거래량은 상승했지만 가격대는 오히려 소폭 하락했다.
일정부분 맞은 흐름은 거래가 증가했다는 것인데 이건 특례디딤돌 시행할것을 알았기에 사실상 정책빨로 순전히 거래량이 증가한것이다. (그래서 25평/34평 위주의 장이다.)
가격이 하락한것은 미국에서 금리를 피벗하지않고 계속 불확실성만 커지고 있기 때문인거고.
그리고 거래는 증가했어도
급지 전망글에서 했던 말들처럼 해밀동(6생) 집현동(4-2생)은 오히려 24년엔 거래 절벽이 오게되었다. 급지간의 거래량 차이가 커졌다.


대전은 1기신도시 구축은 24년에 들어 거래절벽이 생겼고
유성구/서구 전체적인 거래량도 별로 상승이없었다. 특례디딤돌로 인한 효과도 사실상 없었다고봐야한다.
서구같은경우 거래량에 왜곡이 생겼는데, 서구가 거래량이 많아보이는건 사실 올해 숭어리샘(자이아파크)와 용문123(더샾엘리프) 의 명의변경 기간이 있어서 많아보이는거지 대전의 중심 서구의 실제 거래량은 상승된게 아니다.
그리고 대천의 모든청약은 나오는 족족 0.2 이하의 경쟁률의 미분양이 이뤄지고있다.

웃긴건 오히려 숭어리샘과 용문123의 피는 작년초에 비해 훨씬 올랐다는거다. (계속 추천한 이유.. 대전 중심에 대단지 신축은 앞으로도 숭어리샘과 용문123이 유일할것이기 때문)

그리고 요즘 하락전문 유튜버들이 대전을 주제로 컨텐츠가 많이 나오고 있다. (22~23년도 대구 컨텐츠 보는듯하다)

아무튼 대전은 그렇다.


그럼 이제 다시 돌아가 하반기 전망을 적어본다.

개인적으로 부동산은 거시경제와 떼놓을수 없다고 보는데,
그런점에서 하반기나 내년을 예측하긴 힘들다.


작년에 24년 전망을 적을땐 세종은 추가 공급이 없고, 특례 정책모기지가 시작되는것에 중점을 두었고, 대전은 많은 공급과, 올라간 건축비, 재건축에 실패한 1기 신도시 구축, 미분양에 초점을 두고 전망을 했었다.

하반기에 정해진건 아무것도 없고, 작년과 다르게 정책모기지는 올해말까지 유지될것으로 보인다. (특례보금자리론보다 자금소진이 빠르지않기때문 / 특례보금자리론은 너무 큰 혜택이었다. 작년 2~4월에 특례보금자리로 34평 이상 세종매수를 추천했는데 그분들이 구매하기 제일 좋았다.)

그리고 경제적으로는 미국의 금리가 쉽게 인하되지 않을것으로 보이면서, 또 견고할줄 알았던 미국경제도 나름 힘든 속사정이있는거같아서
불확실성은 더 커졌다.
지금도 낮은 금리가 아니기 때문에 고금리가 1~2년 더 지속되는것은 부동산 시장에 치명타인건 당연하다.

하지만 국가가 그 시장 반해서 저리(1~2%대 대출금리를 제공해줌으로써 집을 사게 만드는 정책을 펼치고 있는건데, 작년의 특례보금자리보다 대상자가 너무 적은게 아쉬운 부분.

재미로 어차피 틀릴예측 또 해보면 아래와 같다.

[세종]
- 횡보 (84초과는 소폭하락)
- 24평/34평 위주의 거래가 계속됨
- 급지간의 갭으로 거래되는곳과 안되는곳의 차이가 더 선명해질것
- 6생은 입주물량과 오송미분양/미입주로 앞으로 거래가 쉽지않아보임

[대전]
- 작년 예측과 동일
- 계속되는 신규분양과 미분양으로 인한 완만한 하락세
- 숭어리샘, 용문123의 강세는 이어질것
- 괜찮은 청약은 없으니 알아보지말자.. (장대b 까지 존버 +죽동2)


그럼 모두 남은 24년도 잘 해내어보쟈!!

수정하면서 추가------------------------------
[요즘 대전세종 매수트렌드]
세종
- 최소 6~700세대 이상의 25평/34평이 대세
. 첫번재 이유는 작년부터 계속 말한것중 하나인데. 에너지 비용상승(특히 전기세) 으로 아파트 단지의 규모의 경제가 중요해졌음. 기존에 새롬동의 경우 세대수가 적어도 brt라인이 강세였는데 세대수가 작다보니 예전만큼 인기있지않음 (관리비 등의 사유)
- 25평/34평이 대세인 이유
. 작년 특례보금자리론은 35평 이상도 가능했고 6억 이상매물도 가능했지만 올해 특례 디딤돌은 34평 이하매물만 가능하기 때문
- 위의 이유로 다정종촌소담새롬 등 대단지의 거래가 대부분임

대전
- 둔산신도시(1기신도시)의 거래절벽
. 1기신도시 재건축은 정책적으로나 건축비상으로나 안되는것으로 확정이되면서 둔산/월평 구축들은 거래절벽이 일어남. 랜드마크인 크로바도 거래가 아예 끊긴상황
. 크로바 살바에 숭어리샘(자이아이파크)를 손피라도 주고사자는 분위기
. 숭어리/용문123 준공때까지 이어질것으로 보임. 둔산/월평동 구축은 크로바 이외에는 절대 건드리면 안되는구간
- 7월에 대규모 입주장을 앞두고 있음 전세가 하락이 더 가파라지고 매물도 계속나올예정
- 청약도 계속 미달이지만 신규청약은 계속나올 예정
- 입주물량이 많아서 급매가 많은 구간이라, 꼭 사야한다면 급매잡기 정말 좋은시기

부동산: 세종 24년 급지 전망 이야기 이번글은 가격전망이 아니라주절주절 적어보는 세종시 급지 전망이야기세종은 올해부턴 도시의 성숙기에 돌입하는시기세종시의 생활권(개발사업단위이면서 행정동 이기도함)첫마을과 1생을 제외하면세종시의 대부분 생활권은 17~19년에 준공이 완료되어 입주시기가 몰림이제 주요생활권의 형성이 5년이 넘어가면서 급지가 정해지고본격적으로 가격이 벌어지는 현상이 시작되는 시기라고 생각함내가 어릴적에 살면서 느꼇던 둔산동과 비슷한 느낌.둔산지구 (둔산/삼천/월평/만년) teamblind

부동산: 대전 24년 전망 우선 대전에 대한 뷰는 작년에 적었던 것과 다른건 없는데 대전에 대해 질문하는 형들이 있어서 작년내용을 다시한번 정리해봐.기존에 적었던 전망은 이 밑에글 에서 차례로 볼수있어![Blind] 블라인드에 올라온 글 보셨어요? 세종 대전 매매팁. 거래량/정책만 봐도 중간은 갑니다 (부동산)https://www.teamblind.com/kr/s/O6BUpHU6대전은 광역시인 만큼 대전을 하나로 뭉뚱그려서 단 한개로 보고 전망해선 안되고각 지역을 나눠서 teamblind