다들 부동산에 관심 적은만큼 나도 많이 줄어서 오랜만에 올려봐 ㅎㅎ

요즘 세종 많이 조용한편이지. 수도권도 많이 조용해졌지.

오늘은 한은이 또 금리를 동결했네.

이전글에서 하반기 시장은 거래량이 줄거는 예상했지만
가격은 예측할수 없다고 했었는데 그 주요 원인이 미국금리였는데.

미국금리는 이제 진짜 가보지않은 길을 가고 있는거같아서 더 예측이 어렵다.

우리나라는 어쩔수 없이 금리차를 유지하고 있고...

확실한건 올해 금리 피벗이 힘들수도 있어보인다는거네.

이 금리차가 유지된다면 이전 글 내용처럼 특례보금자리론이라는 스팀팩을 올 초에 썼지만
금리인하를 하지않았기에 앞으로는 소폭 조정이 올수밖에 없게된 상황이라고 본다.

그리고 정부는 추가스팀팩을 더 쓸수 있느냐? 라는 문제에선
생각보다 세수빵꾸가 많이나서 대출관리를 조이면 조였지 어려울거라봐.

M2통화량차트를 보면 미국은 고금리로 어느정도 조절되고있지만
우리나라는 스팀팩덕에 M2통화량이 조절이안되고있다.

미국과의 금리차가 계속되면 치명적일수밖에 없어보여.

우선은 푼 돈의 일부는 부동산대출에서 흘러갔기에
부동산 가격은 올라갔거나 유지하는것처럼 보이겠지만

원화 화폐가치 자체가 떨어진게 더 크겠지...

암튼 각설하고 전편 내용을 계속 이어가보자.

올초에 특례보금자리론 시작하기전에는 올해 거래량이 많이 올라올것으로 보았고 실제로 많이 올라왔었지.

3년전부터 대전은 세종 시장을 2~6개월 늦게 쫒아가는 형태를 보이는데
이 밑에 이미지를 봐도 그렇다. 세종의 거래량은 2월에 피크를 찍고 유지되는 모습이지만
대전은 5월쯤에 피크를 찍고 아직도 거래량의 감소폭이 크지 않은 상태임

이러한 이유는 대전 북부권(둔산월평+도안+노은반석)과 세종 행복도시권 자체는 거리가 있지만
접근성이 좋아서 사실상 공동생활권이기에
신축이 많은 세종이 먼저 오르면 대전도 따라 올라가는 형태가 반복됨
(앞으로 이 현상은 월드컵대로가 뚤리면 더 심화될것임)

우선 요즘 거래를보면

대전의 경우
예전부터 절대촉수금지를 외쳤던 둔산구축의 거래는 거의 죽었다고 보면되고 (당연크로바예외)
차라리 거기들어갈바에 위치는 좀 떨어지는 둔산이편한(사실탄방)으로 더주고 작은평수로 들어가게되는 거래들이 찍히고 있고

용문123과 숭어리샘들이 25년에 준공을 마치면 이 아파트 두개가 둔산구축과의 갭이 더 벌어지게될 것

도안의 경우 둔산지구보다 신축이니 거래가 활발한편,
하지만 지금의 가격은 개인적으로 높다고 보는 편인데 이유는
24년부터 분양이 아닌 대전의 입주물량이 상당하기 때문에
앞서 대구가 걷고있는 길처럼
고금리의 시기가 길어지고 입주물량이 터지면서 대전시장전체의 횡보와 하락이 지속될것임

이 입주물량과 먼곳들을 추천하는데 그래서 이전부터 숭어리샘과 노은반석을 좋게 보는 이유임
다시 언급하지만 ( 둔산/월평 구축, 도안, 대전동구서구중구 재개발재건축지역은 25년넘어서 까지 촉수 금지이다 )

도안을 살거면 필히 유성온천역과 근접한 위치를 매수하면 괜찮다.

다음은 세종.

세종은 사실 5월에 올렸던 글과 시장의 차이가 없다.

고금리가 생각보다 오래유지되면서

34평 5억 ~6억 초반대는 거래되고있지만 (고아종/한솔동제외)
고금리고 가격부담이 있어서
대부분거래가 25평대에 쏠리고 있음 (위치가 괜찮은 2생과 3생 25평대)

그런데 삶의 편리보다 투자를 생각한다면 5억대 25평을 매수하는것보다
5억초반~6억 초반 3생,4-1생,2생(새롬다정은 조금더 비쌈)을 매수하는게
더 나은 선택임.. 이전글에서 계속이야기했던건 세종도 지방이지만
지방인데 수도권처럼 25평의 물량이 너무많아서 34평대랑 가격이 벌어지게 되어있음

그래서 고금리라 이자의 부담이 크더라도 3년 뒤를 생각하면 무조건 34평으로 가는게 맞는상황..

아무튼 지금 선호지역 25평을 가지고있는사람들은 갈아타기 좋은 시기라 많이 갈아타고있는상황

25평대 거래를 견인하는건 최근 통계보면 갭투자가 늘어나고있는부분도 있기때문인데
전세가율이 50%이지만 4.5~5억에 사면 2~2.5억정도로 진입이 가능하기때문
(아마 선거철이 다가오고있기에 라고생각)

개인적으로는 세종시는 늘 입지자체보다 선거철이 더크게작용했기에 학습효과라고 봄

아무튼 대전세종은 지금 매우 조용하다.

대전은 24년부터는 매우어려울테니 매수할거면
대전 북부권을 매수하는편이 낫다. (노은반석도룡) (둔산구축/도안/재재 촉수금지!!!)
만약 둔산 매수할거면 숭어리샘(청약), 용문123 도안은 유성온천역과 가까운곳을 매수해야한다.

세종은 25평거래가 많은데 선호지역 (2,3생) 34평을 6억초반에 잡으면 미래에 괜찮을것.

오랜만에 작성한다고 힘들었네 다들 좋은하루 되시길..!

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