페북 펌
# Through the Cycle M.D.

작가의 외모만큼이나 빈곤한 콘텐츠가 과분한 칭찬을 받았습니다. 몇가지 부연하고 싶은 사항을 담담하게 써봅니다.

- 삼프로TV 언더스탠딩에서 소개한 내용은 올해 2월말 3월초에 페이스북에 올렸던 4편의 부동산 관련 글이며, 김수헌 대표님께서 코리아모니터 “페북세상”에 올려주신 제 글과 일치합니다. 그러니 무려 9개월 전에 이미 공유한 내용이지만, 많은 분들께서 신선하게 봐주신 것 같습니다. 다수의 젠틀하고 수준높은 구독자를 확보한 “삼프로TV 언더스탠딩”의 플랫폼 효과가 새삼 대단하다고 느낍니다.

- 헌데, 이 내용이 작성 시점인 2월말~3월초경에 삼프로TV를 통해 송출되었다면, 과연 그때도 공감과 칭찬이 지배적이었을까? 대부분 '아직 일어나지 않은 일'에 대해선 '현재의 분위기'에만 주목하기 마련입니다. 정권교체 이후에 대한 기대감으로 서울은 5월까지도 잘 버티는 모습이었습니다. 그러니 ‘전세는 채권이라 금리 오를수록 떨어질거구요, 내년부터 P X Q 장난아님, 본격적인 상환압력이 집값 하락요인으로…’ 이런 소릴 하면- “오오~ 설득력있어! 금리 더 오르고 도처에서 유동성리스크 터지기 전에 대비해야겠군!”하기 보다는 “어디서 또 사짜 폭락충이 나타나서는 재수없게 들숨이나 계속 쓰읍~하고, 너 무주택자지?”하는 반응이 적지 않았을 것 같습니다. 결국, 급격한 금리상승과 함께 집값의 하락이 가팔라진 것을 겪어보니 ‘아~ 설명하는게 와닿네!’하는 일종의 hindsight bias인지도 모릅니다.

- 역시나 ‘불발탄’이었습니다만, "애널리스트는 MD(무당)이다." 라는 말은 꼭 던져보고 싶었습니다. 전사들로 가득한 부동산 시장에서는 대중이 그런 인식을 가지는게 이롭다고 생각하기 때문입니다.

‘A이면 B이다’의 인과관계가 명확하게 도출되는 자연과학과 달리, “가격”은 사회과학의 영역이며 사람이 답을 낼수 없는 신의 영역입니다. 많은 애널리스트들이 데이터와 본인의 경험을 결합하는 과정에서 때론 ‘앗!!! 신이 주신 힌트를 내가 발견하였다!’ 하고 흥분하며 A와 B의 관계 그래프들을 무수히 만들어냅니다. 근데 그 A, B 그래프들을 종합해보면 서로 상충되는 황당한 결과도 부지기수입니다. 그런데 그 와중에 몇 번 맞추면 아주 용하다고 추앙받습니다. 의외로 사람들은, ‘귀납의 오류’라고 부르기도 민망한데, 한 두번 맞추면 얘가 다음번에도 맞출 것이다 하는 신뢰를 듬뿍 투영합니다. 하지만 신의 영역에서 인간은 어디까지나 무당인 한계를 넘어설 수가 없습니다. 차라리 신께서 친히 주신 몇 안되는 힌트인 “순환(cycle)”의 개념을 대입해보면, 몇번 맞추던 놈은 이제 틀리게 되고, 계속 틀리던 놈이 이젠 맞추기 시작합니다. 무당의 숙명입니다.

- 현재 부동산 컨텐츠에서 압도적 1위를 달리는 분이 계십니다. 저는 이분을 비방할 생각이 추호도 없습니다. 무당이 다른 무당을 비방한다는건 완전 꼴불견일 뿐입니다. 이분께선 핵심 4요소로 심리, 전세가, 분양, 정책을 꼽고 금리, 입지, 호재, 경기 등은 시장을 결코 이길 수 없는 2차 요인일 뿐이라 주장하시니, 공교롭게도 제가 주장한 내용과는 완전히 상반됩니다.
저는 자금시장과 신용평가를 아우르는 사회생활을 하다보니 "금리"를 계절의 변화처럼 경외하며, "입지"는 신용등급과 같은 서열의 역할을 공고히 한다고 생각합니다. 한전, 은행 등 AAA 공급이 많으면 그보다 열위한 회사채 수요가 붕괴되듯 말입니다. 허나 어쨌든 그분께서 상당히 타이밍을 잘 맞추셨고, 분명히 그 영험함을 보이시니 대다수가 열광하고 있다는 것을 절대로 폄훼할 수 없습니다. 즉, 무당마다 비기가 다르니 얘는 이거로 맞추고, 쟤는 저거로 맞췄고.. 그렇다면 이걸 맞췄다고 용하다고 해야할 일인지 모르겠습니다.
(참고로 저는 금리를 뼈대로 삼다보니, 연초에 채권 플레이어 대다수가 예상한대로 만약 올해 연말 기준금리가 고작 1.5% 정도에 불과했다면, 서울은 거래절벽 수준의 약세장이지, 이정도 폭락까진 오지 않았을거라 생각합니다. 둔촌주공의 주방뷰는 오히려 “타워형에서도 맞바람 통풍을 기대할수 있다!”는 찬양을 받았을지도 모릅니다. 헌데 다른 MD분에겐 금리는 부차적인 것이니, 연말 기준금리가 1.5%라도 핵심요소에 따라 상당한 하락이 있을 것으로 예상하셨을듯 하고, 실제로 정확히 맞아떨어졌을지도 모릅니다.)

- 이를 뒤집어보면 결과가 틀렸다고 해서 그 사람을 싸잡아 비난하는 것도 곤란하다고 생각합니다. 많은 분들께서 응원해주셔서 감사했지만, 무명의 저를 초청해주시고 책까지 소개해주신 두 호스트 분은 저에겐 은인이신데, 특히 한 분을 두고서 ‘당신이 했던 말이 틀리지 않았느냐?’ 식으로 비난하는 댓글에는 몹시 마음이 아팠습니다. 그분께서는 상당한 지력과 경험을 바탕으로 ‘공급’의 중요성을 강조해 오셨고, 실제로 가격의 방향성은 오랜 기간 맞추셨던 셈이며, 그런 주장이 정책에 미친 긍정적인 부분 또한 적지 않다고 생각합니다.

- 이진우 대표님은 ‘좋아요’가 한자리수에 불과했던 제 글들을 예전부터 눈여겨 봐주시고, 부동산이나 암호화폐 이슈에 대해 본인의 생각과 다르더라도 건설적인 댓글을 달아주셨으며 때론 본인의 페북에 공유해주시기도 했습니다. 즉, 이미 레전드 반열에 오르신 분이 체급에선 상대도 안되는 녀석의 ‘다른 생각’까지 진지하게 품고 고민해주셨던 것입니다. 그런 분께서 종합적으로 사고한 뒤 주장하시는 내용들을, 간혹 결과가 다르다고 해서 틀렸다고 매도할 순 없는 일입니다.

- 의사선생님(M.D.)이 단순한 질병을 고치지 못할 경우, 이는 내 잘못 이라기 보다는 전적으로 의사의 잘못이라고 여길 수 있습니다. 하지만 내가 무당(M.D.)에게 점을 봤고, 무당의 조언을 따랐다가 낭패를 봤다면 ‘내 잘못’ 이라고 여기는 게 합리적입니다.

- 내공은 어마무시하지만 나서기를 좋아하지 않는 은둔형 고수들이 도처에 존재합니다. 현 직장의 사장님, 전/현 직장의 본부장님, 단장님 등등.. 전율이 흐르는 말씀을 해주시곤 하는데, 대외활동을 적극적으로 하시진 않습니다. 파도타기 하다보면 “좋아요”가 한자리수에 머무는 글들 속에 실로 내공이 탄탄한 분들을 발견할 때마다 ‘찐의 자극’을 받곤 했습니다. 그런 분들이 즐비한데 나 같은 놈이 나댄다는 것도 몹시 민망한 일입니다.

- 과분한 칭찬에 감사드립니다. 제가 생각하는 저의 유일한 강점은, 부동산 시장과 매일 호흡할 필요가 없는, 직업적인 관련이 없는 사람이라는 것입니다. 기실 '업'으로 삼게되면 ‘뭐라도 얘길 해야하는 부담감(보고서를 쓰건, 인터뷰를 하건)’ 때문에 ‘현재 벌어지는 일들’에 지나치게 집중하기 마련입니다. 하지만 심각한 이벤트일수록 ‘A로 인해 B가 발생했다’는 인과관계는 상당히 오랜기간을 필요로 합니다. 감기 정도는 어제 접촉한 감기환자 때문에 걸리기 마련이지만, 암과 같은 질병은 수년 전부터 발병하듯이 말입니다.(심지어 ‘조상’ 때문이기도 하죠) 그러니 먼 과거와 현재를 오가면서 조망하는 능력이 필요한데, 그날 그날 벌어지는 일들에 집중하다보면 이를 연관짓기가 쉽지 않습니다. 아…. 겸손한 척 하더니 재수없는 잘난척 마무리? …이러려던건 절대 아닌데 쓰읍……씁씁… 아무튼 긴 호흡(Through the Cycle)에 강점을 보유한 크레딧 피플의 관점도 다양성 차원에서 지켜봐주시면 좋겠습니다. 감사합니다!

#부동산을공부할결심