내가 제일 신뢰하는 전문가중 한분의 페북내용임.
소위 영끌해서 부동산 매수하려는 분들 한번 보시길..

중국 관련 큰 그림을 전해드리다보니 한 동안 시장 상황 캐치업을 많이 못한 듯 합니다. 그래도.. 중국 증시 떨림에 대해서는 간단히 코멘트를 드릴 필요가 있을 듯 해서요… 지난 2015년의 트라우마를 시장은 갖고 있죠. 2015년 6월 중순에 중국 증시 고점이 나왔는데요… 이미 2015년 4월 말부터 중국 당국에서는 강력한 증시 버블에 대한 경고를 날리고 있었답니다. 그걸 살포시 무시하고 하늘로 주식 시장을 밀어올린 대가는 상당히 컸었죠… 네.. 중국 당국은 당시에… 좀 더 강하게 시장의 과열을 잡을걸… 이라는 후회를 했을 거구요… 시장 참여자들은 당시 중국 당국의 경고에 좀 더 주의를 기울일 걸… 이라는 생각을 했을 겁니다… 그럼 그런 학습 효과가 있다면… 만약 지금 상황에서 중국 당국의 경고 메시지가 나오게 되면 시장은 어떻게 반응하게 될까요..

네.. 위안화의 떨림이나 중국 금리의 급등락과 같은 매크로 차원의 변화는 크지 않았구요.. 주식 시장이 주춤하는 모습이었답니다. 중국 당국에서는 단기 과열에 대한 경계감을 명확하게 표명했구요… 시장은 과거의 학습 효과로 움찔하는 모습을 보였다고 생각해봅니다. 물론 언제 얼마까지 중국 주가가 오른다… 이런 말씀을 드리기는 어렵지만… 큰 그림에서 중국의 금융 시장 개방이.. 중국 증시에 자극을 줄 개연성은 충분히 있다고 봅니다. 물론 그 과정에서 당국과의 줄다리기도 존재할 것이구요… 미중 무역 전쟁과 같은 빽태클도 있겠지만요… 조금 더 지켜보시죠.^^

네.. 이제 본론을 말씀드려볼까 하는데요… 기사 하나 먼저 보시죠..

“홍남기, ‘금리 결정, 부동산과 연계해 생각할 수 있어..’” (연합인포맥스, 20. 7. 10)

타이틀만 봐도 느낌이 팍 오시죠? 네… 부동산 가격 급등에 대한 부담… 당연히 클 수 밖에 없을 겁니다. 주식과 부동산은 다르죠. 삼성전자 주식이 없어도 살 수 있지만.. 부동산이라는 자산은… 애니웨이… 매매이건… 전세이건… 월세이건.. 어떤 형태로는 살아야 하는 독특한 자산입니다. 내가 삼성전자 주식이 없는데 삼성전자 주가가 오른다는 것하고…. 내가 집이 없는데 집값이 오른다는 것하고… 혹은 전세값이 오른다는 것하고… 느껴지는 부담은 크게 다를 것이라 생각합니다. 그만큼 정부 입장에서는 부동산 가격 안정에 대한 의지가 강할 수 밖에 없겠죠…

제가 부동산 전문가는 아니지만 최근 부동산 가격 급등의 원인으로 너무나 낮은 기준 금리도 언급이 되곤 합니다. 너무 낮은 금리에.. 갈 곳 잃은 자금들이 부동산 시장으로 몰리면서 나타난 현상이다… 라는 해석이겠죠.. 그래서인지 각종 세제 정책 외에도 금리 정책까지도 코멘트에 올라와있답니다. 기준 금리를 부동산 가격과 연계해서 생각한다… 이 얘기인 즉슨.. 집 값이 걷잡을 수 없이 오르게 되면… 기준 금리 인상도 고려해볼 수 있다는 의미로 해석될 수 있겠죠… 이 코멘트가 나온 당일날 채권 시장에서 시장 금리가 한 차례 요동을 쳤었답니다..

그런데요… 이런 생각이 들 수 있죠. 기준 금리 결정은 한국은행의 고유 권한 아닌가.. 하는 생각 말씀입니다. 네.. 당연하죠… 그래서 지난 주 금통위 이후 기자 회견에서 이주열 총재가 이 부분에 대한 코멘트를 한 게 있죠… 기사 인용합니다.

“(중략)홍남기 경제부총리가 "기준 금리는 부동산시장과 연계해서 생각할 수도 있다"고 발언하는 등 최근 정부 인사들의 통화정책 결정 사항에 대한 언급이 재정과 통화정책의 공조에 오히려 방해가 된다는 지적에 대한 생각은.

"이 발언의 앞뒤를 봤다. 물론 부총리께서 이런 말씀을 하셨지만 그때 금리 문제와 관련해 분명히 선을 그었다. 금리 문제는 한은의 고유 권한이기 때문에 부총리로서 발언하는 건 적절치 않다는 것을 분명히 했다. 기준금리의 운영방향에 대해서 언급한 것은 아니란 점을 말씀드린다. 부총리 언급의 핵심은, 풍부한 시중유동성을 생산적 부문으로 유도하는 그런 노력이 필요하다는 것을 강조하는 과정에서 나온건지 방향과 관련한 언급은 전혀 아니었다기 때문에 그같은 지적은 기우에 지나지 않는다고 생각한다.(후략)”(조선비즈, 20. 7 .16)

네.. 앞서 인용해드렸던 홍남기 부총리의 코멘트에 대한 이주열 총재의 의견이죠. 한은 총재는 기준 금리는 한국은행의 고유 권한임을 다시 한 번 언급했구요… 부총리의 언급은 시중 유동성을 생산적 부문으로 유도하는 노력이 필요하다는 점을 강조하는데서 나온 것이라고 부연을 했죠. 일단… 기준 금리를 부동산과 연계해서 생각한다… 여기에 대해 한국은행은 부정했다고 보면 될 듯 합니다… 그런데요.. 시중 유동성을 생산적 부문으로 유도한다???? 음… 이게 무슨 얘기일까요?ㅎㅎ

이렇게 생각해보죠. 90년대 우리나라 경기는 매우 좋았답니다. 기업들은 적극적으로 투자를 했고.. 적극적인 투자 과정에서 고용이 늘어나면서 임금이 상승했죠. 이는 소비의 증가를… 소비의 증가는 기업 마진의 확장과 기업 투자의 증가를 가져오는 경기의 선순환을 만들어냈었답니다. 그런데요… 아놔.. IMF 외환위기를 맞게 된 거죠. 외환 위기는 기업들이 너무 많은 부채를 끌어다가 투자를 하다가 무너진 사건이었답니다. 이후 한국의 기업들은 함부로 돈을 빌려서 투자를 하려고 하지 않게 되죠. 그럼 기업 투자가 없으니.. 고용도 줄어들게 되고… 개인의 소득도 늘어나지 못하는 문제에 봉착하게 될 겁니다. 이는 경기의 악순환을 가져오면서.. 한국 경제 역시 저성장의 늪에 빠지는 상황을 만들어내게 되었죠. 그러면서 우리나라도 이태백, 사오정과 같은 말들이 유행하면서(이제는 저런 말도 안쓰죠?) 실업 대란을 겪게 됩니다.. 네.. 2000년대 들어와서 한국 경제는 저성장 기조를 지금까지 이어오고 있는 것이라고 보시면 되겠습니다.

그럼 부동산 가격은 어떨까요? 당연히 경기가 좋았던 90년대 부동산 시장은 뜨거웠겠죠.. 그리고 경기가 둔화된… 2000년대에는 부동산 시장이 위축될 수 밖에 없었겠죠… 그런데.. 앗… 신기한 것은 90년대에는 수도권 포함 부동산 가격이 크게 오르지 않았구요.. 2000년대 들어 부동산 가격이 크게 뛰었답니다.. 이상하지 않나요? 경기가 둔화되니 부동산 가격이 오른다????

답은 간단합니다. 2000년대부터 한국은 저금리 기조를 도입하면서 상당한 유동성을 시중에 뿌리기 시작합니다. 저금리로 뿌려진 유동성은 경제학 교과서에 따르면 기업 투자를 자극해서… 고용을 늘리고.. 성장을 만들어내는… 그런 역할을 해야 하는데요… 이게.. 참… 기업들이 부채 버블로 인해 한 차례 홍역을 치루었으니(IMF외환위기) 금리가 낮아도 돈을 빌려 투자를 하려는 엄두를 내지 못하게 됩니다. 네.. 기업 투자는 경제의 실질적인 성장을 만들어내는 이른 바 성장판입니다. 성장판이 닫히게 되면… 밥을 먹어도 키가 크기 어렵죠… 성장판이 닫힌 상황에서 밥을 잔뜩 먹으면… 제가 지금 밥을 잔뜩 먹으면… 아마도… 뱃살이 엄청 찌게 될 겁니다. 네.. 부동산은 바로 뱃살이죠.. 돈이 생산적인 곳으로 가지 못할 때.. 성장판이 닫혀있을 때… 뱃살에 가서 고이는 것으로 부동산 가격 상승을 해석할 수도 있을 겁니다.

그럼… 금리가 더 낮아지고… 돈이 더 풀립니다. 그럼 이 돈이 어디로 가야할까요? 무언가… 이 돈이 향할 수 있는… 수익을 내주는… 무언가 실질적인 성장을 만들어주는 생산적인 투자처가 있다면… 그리고 흘러가겠지만… 그게 아니라면… 부동산 시장에 계속해서 고이게 되지 않을까요? 네.. 한국은행 이주열 총재의 코멘트를 보시면… 풍부한 유동성을 생산적 부문으로 유도한다고 나오죠? 네.. 이 돈이 부동산을 향하지 않게 하는 게 결국은 근본적인 해법이라는 의미가 됩니다… 앞서.. 홍남기 부총리의 코멘트 기사… 세부 내용을 조금 더 인용해봅니다. 보시죠.

“홍남기, ‘금리 결정, 부동산과 연계해 생각할 수 있어..

(중략) “과잉유동성이 부동산시장에 유입되지 않도록 대책을 마련할 계획이라고 밝혔다.

홍 부총리는 "저희도 과도한 유동성이 부동산시장으로 유입되면서 부동산시장의 어떤 안정성을 해치는 것으로 인식하고 있다"고 우려했다.

그러면서 "시중에 있는 그러한 유동성이 보다 생산적인 투자처를 찾아갈 수 있도록 투자처를 만들어주는 대책, 이런 것들이 근본적으로 같이 따라가야 하지 않느냐고 정부는 이해하고 있다"고 설명했다.

홍 부총리는 "정부는 민간의 유동성이 흘러갈 수 있는 생산적인 투자처를 만드는 데 노력하고 있다"며 "민간투자를 조금 더 활성화해 조금 더 수익률이 높은 투자처가 만들어질 수 있도록 노력하고 있다"고 부연했다.”(연합인포맥스, 20. 7. 10)

혹시.. 기사가 주욱 읽히시나요? 네.. 무언가 부동산을 대체할 수 있는 생산성있는 그런 투자처를 발굴해야 한다는 코멘트… 확인하실 수 있으셨을 겁니다. 네… 현재 부동산 시장 불안의 요인… 공급 부족도 있고… 다주택자의 투기적 매수도 있을 것이고…. 지속적인 집값 상승에 따른 서민들의 불안감도 당연히 영향을 주고 있을 겁니다. 너무 낮아진 금리 역시 그런 요인 중 하나일텐데요… 저는… 물론 부동산 전문가는 아니지만 이 부분도 한번 고려해봐야 하지 않나 싶네요… 네… 생산적인 투자처 이슈… 저는 근본적인 불안 요인 중 하나가 아닐까 생각해봅니다.

음.. 마지막으로요… 미국 금융 시장 관련입니다… 미국의 10년물 Breakeven 금리가 크게 뛰어올랐답니다. 1.51%까지 올라왔는데요… 코로나 사태 이전 수준까지 회복한 것이죠… 이게 뭔 소리임?? 이라는 생각이 드실 수 있는데요.. 긴 설명보다는… 시장이 생각하는 물가 상승 정도라고 이해하시면 되겠습니다. 시장에서는 물가가 1.51%정도 상승할 것으로 보고 있다.. 이렇게 생각하시면 되는데요… 코로나 사태의 정점에서는 이 숫자가 0.4%까지 내려갔었답니다. 최근 아주 빠른 반등세를 보이고 있죠…

그럼… 어떤 얘기가 나오게 될까요? 네.. 인플레이션에 대한 이슈입니다. 인플레이션이 오면 좋은 거 아님???? 이라고 하실 수 있는데요… 경기가 좋아서 오는 인플레이션이면 그야말로 해피죠… 그런데… 그게 아니라면??? 혹은 공급 사이드의 불안 요인으로 인한 인플레이션이라면… 얘기가 조금 달라질 수 있다고 봅니다.. 이 얘기는 조금 복잡한 주제인 만큼… 다음 에세이에서 이어갈까 합니다. 오늘은 여기서 줄이겠습니다. 남은 주말 행복하게 보내시고 새로운 한주 힘차게 맞이하시기 바랍니다..

그리고,.. 염치 불구… 새로 나온 “부의 대이동” 책에도 많은 관심 부탁드리겠습니다. 감사합니다~~~