비도 오고 연휴가 길어서 조금 적어봤어. 다들 연휴는 잘 보내고있는지?

모두 행복하자...!

[1편 내용] (지난 12월 작성) ------------
대전 - 미분양/미계약 대량발생 시작, 둔산동구축/도안 촉수금지
세종 -
1. 지금은 59가격이 매력적 84는 아직가격이 떨어지지않아서 59거래만 활발한편 (84는 조금기다려보자)
2. 보금자리론이 된다면 매력적인 가격인 시기 (보금자리,디딤돌 실거주는 손해볼수없는구간)
3. 세종은 거래량이 튀기시작할때 상승 시작인 경우가 많으니 거래량 모니터링하자 (세종이 하락기간과 하락폭이 제일크니)

[Blind] 블라인드에 올라온 글 보셨어요?대전 세종 현지인이 보는 이 지역 현상황 (부동산)
https://kr.teamblind.com/s/AaWNZPdU

[2편 내용] (1월작성) -----------------
대전 - 미분양 심화
세종 -
1. 84가격이 6억이하로 하락하면서 거래량 증가
2. 59->84 갈아타기 좋은시기
3. 특례보금자리론 시작되면 국평(84) 거래량 올라갈듯 (이자저렴, 대출이자소득공제)
4. 1월 매매 실거래 많이 찍힐걸로 예상

[3편 내용] (3월작성) -----------------
잡소리...
[Blind] 블라인드에 올라온 글 보셨어요?
세종 대전 현지인이 보는 이 지역 현상황(3) (부동산)
https://kr.teamblind.com/s/eTAPVGDH

이제 상반기가 끝나가니 그간 대전과 세종의 시장을 돌아보자.

우선 세종 같은 경우에 특례보금자리론 정책 시행예정 보고선
딱 세종에 최적화된 정책이다 싶었는데 특례보금자리론 빨로
올 상반기에 작년 거래량은 이미 다 채웠고, 올 1월 금액대비 6천에서 1억정도 올라왔어.

눈에 띄는 것은 1/2편에 작성했던 내용처럼 1월에는 59 위주로 거래되다가
특례보금자리론 이후(2월 넘어서)로는 대형평수 갈아타기를 하는 거래량이 쭉 생겨서 84 이상 물량도 생겼고

이제는 특례보금자리론 한도소진도 있지만 1월달 대비 호가가 오르면서 거래량은 줄어들고 있어.

미국이 계속 고금리를 유지한다면 하반기의 거래량은 계속 줄어갈거고 1월가격으로 돌아오진않겠지만 소폭 조정이 생길수 있어.
사실상 지금 집값의 하락의 대부분은 금리기 때문에 미국이 금리 피벗을 언제하냐에 달렸고,
우리나란 미국 기준금리 따라가지않고 버티고 있는거고 거기에 특례보금자리론이라는 스팀팩을 썻기때문에 이 시기가 길어질 수록 치명적이지.

미국금리는 맞출수 있는 영역이 아니므로 올 하반기 시장은 예측하지 않고있어.

다만, 정부에서 지속적으로 추가 스팀팩을 쏴주느냐에 따라 달라질거.

많이 거래된 단지 위주로 보면
2생(다정/새롬동)에 집중 되어있고 나머지 지역은 그생활권에서 살기좋은 초 대단지가 거래량이 많다. (사실 대단지이니 그만큼 거래량이 많은것)
25평이 위주의 단지가 거래량이 많고(접근하기 쉬우니), 초중대가 모두 섞여있는 대단지는 대형평수(84초과) 수요도 상당해서 거래량이 높게나왔다.
그러한 대표적인 단지가 가온1단지

가온마을(다정)이 대체로 거래량이 많이나왔는데 가온마을이 상대적으로 새뜸마을(새롬동)보다 가격대가 낮고 1~2년 신축이라 이기때문에 거래량이 높게 나온것
세종은 1~2년차이어도 분위기가 꽤나 다르다. (동마다 다른컨셉으로 생활권을 조성하기떄문)

세종 행복도시내 아파트들이 준공된지 5년~7년이 넘어가면서 대략적으로 선호지역이 선명해지고 있다.
예전글에 잠깐 댓글을 단적이 있지만, 5년전에는 대전과 가까운 3생활권이 2생보다 선호지역이 될거라고 생각했었는데 잘못된 생각이었다.
오히려 2생활권이 강건너서 조금멀리있지만 순환도로와 brt덕에 자차로 가든 대중교통을가든 대전과의 접근성이 좋고
지하철연장시 앞으로도 더 좋을 것이다.

이번달부터는 정책대출 기금도 고갈이고, 지금보다 더 좋은 정책이 나오지않는다면 거래량은 줄고 소폭 호가가 조정될것이다.

지난 1~2편에서 지금 매수해야할 시기라고 했는데 지금은 디딤돌은 선호지역 59,
84 보금자리론으로 잡을수 있는 사람에게 추천하고
호가가 5천 ~8천 올랐지만 세종에서 59에 거주하고있다면 84로 갈아타면 무조건 좋을시기이다. (2월이 더좋았지만 지금도 나쁘지않다)

하반기 조정이 와서 기다렸다 매수해도 되겠지만 세종은 투기판이기에 혹시나 모를 정책트리거를 조심해야한다.

대전으로 넘어가자.

대전도 특례의 효과로 거래량이 늘었다.
하지만 둔산동의 거래가 꽤나 시원찮다..
이전 1~2편에도 말했듯이..

크목한을 제외한 둔산/월평 구축들은 절대 촉수 금지이다. 아직도 이건 유효하다.

하락기동안 눌려있던걸 특례가 풀리면서 10년이내 아파트나 5년 내 신축에 거래량이 쏠렸는데 (혹은 재재이슈 단지)
구축사는것보다 좋은선택이지만 지금 대전의 비선호지역의 신축을 지금사는것은 크게 먹을것이 없다.
미분양이 무서운건 미분양이 되었을 시기가 아니라 미분양아파트들이 준공되었을 때이다.

지금 대전의 미분양이 심화된것은 새로운 신도시 개발물량보다도 구도심 재/재(재개발재건축)으로 인한 대규모 물량으로
미분양이 심화된것인데, 재재는 공사 삽을 뜰때 기존의 살던집이 멸실되지만 그 아파트들이 공사가 끝나면
물량이 두배늘어난다.

그래서 지금 비선호지역의 신축의 거래량이 대전 내에 거래량이 높은데, 지금 싸다고 들어가기보단
돈을 더 주고라도 입지좋은 신축에 들어가는게 더 현명한 선택이 될 거라고봅니다.

용문123과 숭어리샘이 좋은 이유고 이게 준공되면 둔산동 구축(크목한 제외)는 더 메리트가 없어진다.

둔산동은 크로바 제외하면 재건축이 어렵다. 우선 용적률도 있지만, 이제는 분담금 납부능력이 중요해졌다.
둔산동 구축의 평균연령대를 보면 정말 높기때문에 분담금 납부가어려워 그냥 그집에 그대로 살길 원하는이들이 더 많을수 밖에없다.

2년전에 둔산동 재건축/리모델링 이슈로 조금 슈팅된것도 있는데 지금은 다들 안될거라는걸 알고 있다.

하지만 역사는 반복된다. 올하반기나 내년 초쯤에 분당 1기 신도시 재건축 정책을 발표할때 지방도 같이 발표할건데
대전 1기신도시(둔산월평) 도 용역발주 넣고 또 여기저기서 바람을 많이 잡을거다.

지금 둔산 구축가지고 계신분들은 이때 호재에 탈출해야 한다. 이때 탈출 못하면 이젠 정말 없습니다.

대전의 매수 계획이 있으신분들은 지금은 특례로 조금 호가가 올랐으니 용문123과 숭어리샘 아니면
그냥 기다리고 있으면 점점 호가가 낮아지고 시간이 흘러도 낮아질수밖에 없는상황이니
조금 관망하고 있는게 좋은상황입니다.

꼭 매수해야하는 상황이라면 노은반석이나 유성(유성온천역근처) 같은 미분양과 떨어진 곳을 매수하는것을 추천드립니다.

아무튼 모두 건승하시길 바랍니다. 남은 휴일 잘보내세요~

부동산: 대전 세종 현지인이 보는 이 지역 현상황 쭉 대전에서 나서 세종으로 옮기고 계속 대전세종 왔다갔다 하는 1인임..최근 3개월간 두지역 변곡점이 나타나서 정리를 해봄대전 - 미분양/미계약 대량발생갑천2 분양청약을 제외한 나머지 청약은 이제 계속적으로 미분양 날수밖에 없는 상황임그럼 더 이상 분양가점도 필요없고 가서 동호수 계약만 하면되는상황둔산동은 크목한을 제외한 구축들은 아예 거래절벽이 생기고 실거래 나오더라도 급락거래만 나올예정 (1기신도시 건물로 재건축 안되는거 확정되었으므로)둔산 teamblind

부동산: 세종 대전 현지인이 보는 이 지역 현상황(3) 3탄 올려야지 올려야지했는데…조금 길게 장문으로 날 잡고 올려야지 하면서점점 미루다보니 이제야 올려.우선 이번편은 대전보다는 세종에 중점적으로 적어볼거야.왜냐하면 대전은 거래량은 조금 올랐지만 지난 1~2편에 적었던 뷰랑 크게 달라진건없어.세종은 예상대로 특례보금자리론 수혜지가 되었고,거래량도 생각했던것보다 많이 나왔기에 세종 내용만 적어볼게우선 예전글에서 이야기 했던 내용을 되짚어볼게.1편 내용 - (지난 12월내용)대전 - 미분양/미계약 대 teamblind